Guía de Fideicomisos Inmobiliarios, Explicación

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

La palabra suena dificil, sin embargo solo es eso, debido a que varios de los lugares que todos conocemos, como Puerto Madero, se desarrollaron gracias a fideicomisos inmobiliarios que es mecanismo seguro, transparente y flexible que permite reunir y agrupar capitales para desarrollar una obra en el mercado inmobiliario.

Un fideicomiso inmobiliario es una figura jurídica en la que intervienen diferentes actores llamados Fiduciante, Fiduciario y Beneficiario.

  1. Fiduciante: Son los inversores y quienes aportan los fondos para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra
  2. Fiduciario: Es quien recibe los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal, con determinadas condiciones y que lleva adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el contrato, hasta la finalización de las obras, es la pieza fundamental del contrato por las responsabilidades que asume
  3. Beneficiario: Es quien recibe, del fiduciario, el dominio de la/s unidad/es que a cada uno le corresponda. Pueden ser los mismos que aportan los bienes para la constitución del fideicomiso, es decir propios fiduciantes

En esta clase de negocio la confianza en el manejo de un negocio, es fundamental para quienes intervienen, dado que una persona, o fiduciante, se obliga a transmitir a otra, o fiduciario, una cantidad de bienes para que este los administre durante un tiempo o hasta el cumplimiento de una condición, con el objetivo de transmitirlos al cumplimiento de ese tiempo o condición a una tercera persona llamada beneficiario.

Entonces básicamente un fideicomiso inmobiliario es aquel contrato celebrado por los actores anteriormente mencionados y que tiene como finalidad la construcción inmuebles.

Bien común

Quienes decidan invertir en un fideicomiso inmobiliario tienen que tener en claro que es una inversión en la que no hay vencedores ni vencidos, es decir quienes forman parte y participan invirtiendo en fideicomisos inmobiliarios tienen un único interés común y principal "la culminación del proyecto en los términos pre-acordados". Todo debe estár claramente detallado en el contrato en donde todos ganan si el proyecto se finaliza con éxito y todos pierden si el proyecto no lo hace.

Por ejemplo si una persona quiere realizar un emprendimiento inmobiliario pero no quiere asociarse con nadie y no posee fondos para llevar adelante la obra, seguramente recurrirá por financiamiento externo, por ejemplo, a un banco a través de un crédito hipotecario, es acá donde esta clase de negocio muestra los beneficios, porque al banco que financia la obra no le importa si el proyecto termina exitósamente y en los términos preestablecidos, al banco le importa que el cliente pague la cuota de la hipoteca.

En cambio, en un fideicomiso, esta misma persona podría asociarse con otra y tendrán el mismo "interés común" que es que el emprendimiento inmobiliario finalice exitosamente; lo mismo para el fiduciario administrador que también tendrá el mismo interés, dado que del éxito del negocio depende su reputación en el mercado inmobiliario, porque solo con base en una buena trayectoria se asegurará futuros negocios y futuros emprendimientos.

Ventajas de los fideicomisos inmobilairios

Además de menores costos de constitución y de ejecución, sin dudas la ventaja principal de un fideicomiso inmobiliario está marcada por el "aislamiento patrimonial del fideicomiso", esto significa que todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario (bienes fideicomitidos) son un patrimonio separado del patrimonio personal de quienes actúen como fiduciante y fiduciario, es decir que aquellos acreedores particulares de estos no podrán avanzar sobre los bienes fideicomitidos por deudas contraídas por estos anteriormente y en otros negocios, por lo tanto el patrimonio entregado en garantía es inembargable y puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.

Los fideicomisos, desde el punto de vista contable, también tienen ventajas puesto que las eventualidades propias de un proyecto constructivo quedarán fuera de los balances de los fiduciantes, en los que habrá una salida de bienes aportados al fideicomiso y en reemplazo aparecerá un crédito a favor del fiduciario. Además elimina los posibles reclamos impositivos, laborales propios de la obra que no repercutirán en los balances de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario, este dato es sumamente importante para el inversor inmobiliario.

A modo de ejemplo bajo la figura "fideicomiso inmobiliario" el inversor evita los riesgos de asociarse con otra persona "riesgosa" y que los acreedores de esa persona, que por ejemplo aportó $ 50.000 para el emprendimiento, en el transcurso de la obra sea embargado por $ 1.000.000, afectando en $ 950.000 el capital invertido por otro/s inversores y poniendo en riesgo el emprendimiento, cosa que no ocurriría si se utiliza un contrato de fideicomiso, debido a que este negocio genera un patrimonio, en cabeza del fiduciario, diferente al patrimonio de cada uno de los fiduciantes.

En definitiva, el patrimonio del fideicomiso solamente responde ante deudas contraidas en el propio fideicomiso, no por deudas particulares de las partes, lo que resulta en un particular y gran beneficio.

Un fideicomiso - Un contrato

Cada fideicomiso inmobiliario es un mundo a parte y requiere un contrato único, un error común es utilizar un modelo de contrato que se haya utilizado para otro negocio. Cada negocio tiene aspectos y finalidades puntuales que obedecen a intereses particulares, y por ello cada contrato debe adaptarse para obtener esas pretensiones y objetivos.

Por ello es que los contratos y la redacción detallada es fundamental para tranquilidad y seguridad jurídica al inversor y administrador del emprendimiento. Es decir un contrato redactado correctamente garantiza equilibrio entre derechos, obligaciones y controles claros y precisos para cada una de las partes.

Funcionamiento

En el funcionamiento de fideicomiso inmobiliario en el que una empresa que tenga como finalidad la construcción de un emprendimiento inmobiliario de departamentos a estrenar deberían actuar:

  • Fiduciantes: el titular de un terreno, ahorristas y una empresa constructora (quienes aportan un determinado capital)
  • Fiduciarios: es una persona o empresa experimentada en la construcción y/o administración de fondos de terceros que debe conocer de fideicomisos y de negocios inmobiliarios, que se hará a cargo de administrar y supervisar la evolución de las obras, la ejecución del proyecto, el manejo de los fondos, la contratación de profesionales la confección de los boletos de compraventa de las unidades a construir, etc.
  • Beneficiarios: quienes recibirán las unidades ya construidas designadas en el contrato al finalizar la obra. Es importante mencionar que estos pueden no ser parte del fideicomiso, es decir ser consumidores ajenos al fideicomiso

Al finalizarse las obras y luego de adjudicadas las unidades a los correspondientes beneficiarios, el fiduciario liquida el fideicomiso, es decir que distribuye las utilidades obtenidas entre los fiduciantes que pueden ser propietarios, constructores, inversores o ahorristas en busca de invertir en ladrillos, etc. que participarán de los beneficios del negocio de acuerdo al porcentaje aportado.